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2018年1月20日星期六

香港住宅租金真相




在文章「樓市升定跌」,筆者指出雖然樓價仍然上升,但每年與上一年同期比較,其實升幅越來細,就像拍籃球,拍的力度越來越細,籃球彈地的波幅也越來越細,在樓市而言,拍球力度是用來比喻泵水或資金追價。今天講租金,我們近期經常聽到一些大型屋宛三房單位被成五個細單位出租,而且每呎租金可媲美豪宅,究竟是怎麼一回事?讓我們看看細單位的整體租金趨勢情況。

由於位置、樓層、景觀都會影響租金,所以看個別地方租金或平均租金是無意思的,因此應該看租金指數來評估整體租金情況。從下圖所見,其實跟之前我討論樓價趨勢一樣,指數的按年與之前一年同期比較,升幅也是越來越細,情況都是像籃球彈地,拍的力度不繼,彈地的波幅會越來越細,也即是泵水強度不繼。不過,我們看到2016年的租金指數與2015年同比是下跌,那麼,2017年的上升是前一年的低位反彈。201710月、11月有點向上鈎,也是反影近日的租金實況,不過,之後會如何?

圖一:


如果我們看看香港經濟撇除通脹後的實質增長(圖二紅色箭咀),便會發現跟細單位的租金指數線(綠色) 兩者形態相近,這說法是合理的,因為細單位租金是與經濟掛鈎,那麼,2018年經濟狀況便是決定細單位租金升勢的因素。至於為何會把大的三房單位細出租,看圖三的樓價指數的按年升幅便知,租金升勢不及樓價,回報不好,唯有細來增加回報。但這情況能否持續?若看細單位租金指數升幅便知,可以加租的幅度其實很微,尤其細單位租金與經濟掛鈎,那麼,要租金回報增加來追通脹,只能夠越劏越細。但這情況也不可能持久,因為歷史告訴我們,這是是動亂的起源。我建議政府最好考慮容許天橋底快速建貨櫃屋也好,水管屋也好來盡快解決樓價問題。



圖二 :
 

圖三:


注解:
A: 40平方米(430平方呎)以下
B: 40至69.9(752平方呎)平方米
C: 70至99.9(1,076平方呎)平方米
D: 100至199.9(2,151平方呎)平方米